Se você quer saber como avaliar uma casa, qual a importância da norma da ABNT NBR 14.653 na avaliação imobiliária e de se contratar um perito avaliador de imóveis para esta tarefa, então leia este artigo até o final.
Seja para vender, comprar, alugar, partilhar bens e tantas outras finalidades, saber o valor de mercado do imóvel é muito importante para não perder dinheiro.
Há muitas coisas que podem ser consideradas ou depreciadas para um imóvel. Proprietários de imóveis muitas vezes não estão cientes disso.
Por isso é importante confiar em um profissional especialista, o perito avaliador imobiliário, para que ele possa avaliar efetivamente o seu imóvel.
As avaliações devem ser detalhadas, dependendo do tipo de imóvel. Há uma série de coisas a serem consideradas ao avaliar uma propriedade, desde o padrão construtivo, assim como estado de conservação e idade aparente das benfeitorias.
Ao longo da avaliação, procedimentos e métodos devem ser validados por meios técnicos. Existe um modelo para o avaliador seguir para que os detalhes sejam considerados ao relatório final, o laudo de avaliação imobiliária.
Neste artigo você vai entender como uma casa é avaliada.
Valor de mercado e preço do imóvel
Entenda, os proprietários confundem o preço da propriedade com o valor de mercado com mais frequência do que você imagina. Há uma diferença entre esses dois termos.
O preço do imóvel é o valor declarado pelo proprietário como valor de venda ou mesmo aquele que ele anuncia seu imóvel para comercialização. No entanto, pode ou não estar de acordo com o valor de mercado. Nesse caso, o preço de um bem pode ser superior ao seu valor de mercado, devido a uma estratégia simples.
Acontece que o dono do imóvel ao fazer o anúncio sempre coloca um pequeno valor em cima do preço para ter espaço para negociar a casa.
Já no valor de mercado imobiliário, onde é o quanto o mercado está pronto para pagar pelo imóvel, esse valor, por menor que seja, é seco, sem agregar sentimentalismos ou algum tipo de interesse pessoal.
Como é feita a avaliação da casa?
A avaliação de imóveis, seja ela uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo, têm regras que devem ser seguidas. A norma que rege as avaliações imobiliárias no Brasil é a norma da ABNT NBR 14653.
Ela contém os elementos que devem ser analisados , além do passo a passo a ser seguido na avaliação de um imóvel:
- Vistoria do imóvel;
- Coleta de amostras;
- Homogeneização das amostras coletadas;
- Cálculos;
- Arredondamentos de valores;
- Emissão do PTAM.
Vistoria do imóvel
Este é o primeiro passo para avaliar uma casa ou mesmo outro tipo de imóvel. A vistoria do imóvel por perito tem por finalidade averiguar a idade evidente das modificações efetuadas no imóvel seu estado de conservação e o padrão estrutural.
Nessa primeira etapa, o avaliador também observará a proximidade do imóvel com a infraestrutura do entorno, rua de acesso e outros fatores compreendidos nos critérios de avaliação.
É também nesta fase que é feito o registro fotográfico das dependências do imóvel para ilustrar o laudo de avaliação imobiliária.
Coleta de Amostras
Nesta segunda fase, o avaliador busca imóveis semelhantes ao avaliando na mesma região, tanto anunciados para comercialização quanto comercializados recentemente.
Com essas amostras dos dados coletados, será possível fazer os cálculos necessários para se chegar ao valor de mercado do imóvel avaliando.
Neste ponto é muito importante reunir todos os dados dos imóveis amostrados, bem como as informações relatadas pelos proprietários, para que tudo permaneça conforme o parecer técnico da avaliação de mercado.
Homogeneização das amostras coletadas
Nesta fase, o avaliador imobiliário colocará todas as amostras em “uma única base” para que possam ser comparadas.
Este passo é muito importante. Isso ocorre porque a maioria das amostras não são iguais nem entre si e nem em relação á casa que está sendo avaliada. Por esse motivo, não é possível fazer os cálculos diretamente, sem antes colocá-los em uma “base comum”.
Cálculos
A partir desta etapa, inicialmente, o perito faz uma média aritmética entre as amostras de de imóveis coletados para identificar os limites de aceitação destes paradigmas.
Em seguida o avaliador analisa cada amostra individualmente para determinar se está dentro dos limites admissíveis.
Se estiverem fora da tolerância, não farão parte do próximo cálculo e elas devem ser descartadas.
Uma vez dispensadas as amostras “outlier”, o perito deverá refazer os cálculos agora com as amostras que estão no intervalo permitido e chegar ao valor de avaliação “bruto”.
Ao final, o valor possui números com muitos algarismos, dezenas e centenas, e devem ser arredondados para um valor final que seja fidedigno ao imóvel.
Arredondamento de valores
O valor resultante dos cálculos traz “números quebrados”, o que não é tão apresentável e pode dar uma má impressão de que o valor está completamente correto. Na prática os valores são médios, não exatos.
Consequentemente, o arredondamento deve ser feito dentro dos critérios estabelecidos na ABNT Nbr 14.653.
Emissão do PTAM
Agora, o avaliador de imóveis emitirá o documento que será por escrito, da avaliação da casa.
O documento provê amplos detalhes sobre como a avaliação foi realizada e deve conter os seguintes dados:
- Nome do solicitante;
- Fotos do imóvel;
- Caracterização do imóvel que foi avaliado;
- Amostras utilizadas nos cálculos;
- Memorial de cálculos e homogeneizações;
- Valor de mercado da casa;
- Dados da empresa ou do perito avaliador;
Quem faz a avaliação da casa?
O profissional designado para realizar o procedimento de avaliação de uma casa deve ser ágil e capaz de realizar a avaliação de forma técnica.
O avaliador deve cumprir todas as normas da ABNT Nbr 14.653 e deve ser cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI.
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