Você já se perguntou como avaliar um imóvel? Saiba que existem critérios para se fazer uma avaliação imobiliária válida e neste artigo vamos expor quais são e como utilizá-los na avaliação mercadológica de um imóvel. Boa leitura!
A avaliação de um imóvel é sempre necessária quando se precisa saber seu valor de venda ou locação, seja para uma operação de compra e venda, um empréstimo com garantia de imóvel (os chamados Home Equitys), alienação fiduciária, ação renovatória de aluguel, revisão do valor do IPTU dentre outros.
Em todos estes casos é a avaliação do imóvel deve ser feita de forma técnica, seguindo procedimentos e métodos definidos. Ou seja, há um padrão para se avaliar um imóvel corretamente e, que, se não for seguido, pode causar grandes prejuízos financeiros a uma das partes envolvidas na transação.
OK, mas como deve ser feita a avaliação de um imóvel ? É o que vamos tratar neste artigo; continue lendo.
Valor Mercadológico & Preço do imóvel
É comum o proprietário de um imóvel confundir o preço do imóvel com o valor mercadológico (valor de mercado) deste mesmo bem; no entanto eles podem ser bem diferentes! Para entender de vez diferença vamos explicar, acompanhe.
O preço de um imóvel é o valor pelo qual o proprietário anuncia o imóvel e ele pode estar alinhado com o valor mercadológico ou não. Em geral o preço do imóvel é maior do que seu valor mercadológico e por uma estratégia simples: o proprietário do imóvel quando vai anuncia-lo sempre coloca uma “gordurinha” a mais no preço para ter margem de negociação, afinal é praxe todo comprador dar aquela “choradinha no preço”, não é ?
Outro fator que pode fazer com o preço do imóvel seja maior que o valor mercadológico é o “apego ao imóvel”. Por exemplo, há casos de imóveis recebidos de herança (a casa dos pais, por exemplo) em que o proprietário quer vender, mas por ter um valor sentimental muito grande acaba exagerando no preço de venda (entenda melhor como lidar com as emoções envolvidas na avaliação em caso de partilha de bens clicando aqui) .
Já o valor mercadológico ou valor de mercado de um imóvel é o valor que o mercado está disposto a pagar por aquele imóvel. Este valor não tem embutido sentimentos e gordinhas, é o “valor seco” e sua determinação só é possível através de uma avaliação técnica do imóvel.
Avaliação de imóvel equivocada: implicações
Agora que entendeu a diferença entre preço e valor de mercado de um imóvel é muito importante saber as implicações de se fazer uma avaliação errada de um imóvel.
A principal implicação de avaliar um imóvel de forma errada é o prejuízo financeiro que, por envolver uma quantia expressiva de dinheiro, geralmente é bem grande. Imagine que você quer vende rum imóvel que recebeu de herança e que contrata a pessoa errada para fazer a avaliação. Se esta pessoa avaliou seu imóvel para baixo, ou seja, se o valor de avaliação é menor que o valor de mercado, certamente você conseguirá vender logo o imóvel, no entanto estará amargando um prejuízo de milhares de reais.
Por outro lado se o valor de avaliação que esta pessoa lhe informou é maior do que o valor de mercado, certamente seu imóvel ficará à venda por muito tempo e seu prejuízo, além de financeiro com gastos com anúncios e manutenções poderá ser de ter o imóvel invadido e depredado.
Daí a importância de se fazer a avaliação do imóvel de forma correta.
Avaliação técnica & Avaliação a nível expedito
Se você é proprietário de um imóvel e já pensou em coloca-lo à venda ou locação através de uma imobiliária, certamente já pediu que um ou mais corretores de imóveis fizessem a avaliação de seu bem. Pois bem, esta avaliação que o corretor de imóveis faz utilizando-se o valor médio de metro quadrado que ele tem informação no local e multiplicando pela área do imóvel é uma avaliação a nível expedito.
Na avaliação de imóvel a nível expedito o avaliador não utiliza de técnicas de coleta e homogeneização de amostras, ele faz o cálculo praticamente de cabeça; o que predomina neste tipo de avaliação é a subjetividade, a experiência do corretor apenas. Este tipo de avaliação (nível expedito) não é errada, no entanto pode trazer algumas distorções do real valor de mercado deste imóvel, por vários fatores: o corretor pode não estar tão a par dos valores naquela região, ele não leva em consideração o padrão construtivo do imóvel, a correta depreciação, o corretor pode ter interesse na captação do imóvel, dentre outros.
De outro lado, o outro tipo de avaliação de imóveis existente no mercado é a avaliação técnica, feita por peritos avaliadores especializados.
A avaliação técnica é feita em conformidade com a Norma da ABNT NBR 14.653, que é a norma que determina como uma avaliação de imóvel deve ser feita em todo o país. Este tipo de avaliação é feito de forma técnica, com demonstração de como se chegou no valor de avaliação do imóvel em questão.
Como é feita a avaliação de imóveis segundo a Nbr 14.653
Como já exposto, a avaliação de imóveis segundo a norma da ABNT NBR 14.653 deve ser feita de forma técnica, seguindo alguns procedimentos, que são:
- Vistoria ao imóvel
- Coleta de amostras
- Homogeneização das amostras
- Cálculos
- Arredondamentos
- Emissão do PTAM
Vistoria ao Imóvel
O primeiro passo na avaliação de um imóvel é vistoriar o bem. É nesta vistoria que o perito avaliador faz levantamento da idade aparente das benfeitorias do imóvel, do estado de conservação e do padrão construtivo. Também é nesta etapa do serviço de avaliação que o avaliador avalia a vizinhança do imóvel, a infraestrutura do entorno, número de testadas dentre outros fatores elencados na norma da ABNT Nbr 14.653.
Também é na vistoria que são feitas as fotos do imóvel a ser avaliado.
Coleta de amostras
A etapa de coleta de amostras (ou paradigmas) consiste em pesquisar por imóveis semelhantes e situados na região do avaliando anunciados e/ou recentemente comercializados.
Será a partir destas amostras que serão feitos as homogeneizações e cálculos do valor de venda e/ou locação do imóvel.
Nesta pesquisa é muito importante coletar todos os dados os imóveis amostrais, assim como os dados do anunciante, para constar tudo no PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), dando condições de qualquer pessoa auditar os valores.
Homogeneização das Amostras
A etapa de homogeneização das amostras é aquela em que o avaliador de imóvel irá “colocar todas as amostras em mesma base” para então poder compará-las.
Isso é necessário porque a maioria das amostras não são idênticas ao imóvel avaliando e por isso não é possível fazer os cálculos diretamente, sem antes trazê-las para mesma base.
Para entender melhor, imagine ter que somar duas frações de denominador diferentes. Para fazer esta operação você precisa primeiramente, encontrar o denominador comum, para depois poder efetuar o cálculo. Da mesma forma é com a avaliação de imóveis: é preciso aplicar índices sobre as amostras para deixa-las em mesma base e, então, fazer os cálculos avaliatórios.
Cálculos
A etapa seguinte á homogeneização é dos cálculos em si. Num primeiro momento o perito faz uma média aritmética entre as amostras de imóveis coletadas para, então, calcular os limites de aceitação das amostras.
Em seguida o perito analisa cada amostra individualmente para saber se está ou não dentro dos limites aceitáveis.
As amostras que estiverem fora do limite de aceitação são denominadas de amostras out lier e não devem fazer parte dos cálculos seguintes, que definirão o valor mercadológico do imóvel: elas devem ser descartadas.
Uma vez descartadas as amostras out lier, o perito deve então refazer os cálculos, que resultará num valor de avaliação do imóvel, o chamado valor “bruto” de avaliação.
Este valor geralmente traz numerais nas dezenas e centavos e devem passar por um arredondamento.
Arredondamentos
Como já comentado acima, o valor resultante dos cálculos é um valor que traz numerais nas dezenas e centavos, o que não é muito bonito de ser apresentado e pode trazer uma falsa idéia de que o valor de mercado é um número exato: ele não é exato, é um valor médio.
Então, nesta fase deve ser feito o arredondamento.
E este arredondamento deve seguir os critérios estabelecidos na norma da ABNT Nbr 14653.
Emissão do PTAM
Esta é a etapa onde o perito avaliador de imóveis irá emitir o documento por escrito da avaliação mercadológica que acabou de fazer.
O PTAM, também chamado de laudo de avaliação, é um documento que traz todos os detalhes de como a avaliação foi feita. Ele deve conter:
- Nome do solicitante
- Caracterização do imóvel avaliado
- Fotos do imóvel
- Amostras utilizadas nos cálculos
- Memorial de cálculos e homogeneizações
- Valor de avaliação do imóvel
- Dados do escritório e/ou perito avaliador
Quem pode fazer a avaliação técnica de um imóvel ?
O profissional que está apto a realizar a avaliação técnica de um imóvel é o perito avaliador de imóveis, também conhecido como perito imobiliário. Este profissional, para exercer a função, faz um curso especifico de avaliação de imóveis segundo a norma da ABNT Nbr 14.653 e, ao concluir o curso, faz uma avaliação para conseguir o CNAI, que é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Onde contratar uma avaliação de imóvel ?
Se você precisa fazer uma avaliação imobiliária de acordo com a ABNT pode contar com os profissionais da empresa de avaliação de imóveis Nero Avaliação de Imóveis SP.
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