Entenda como é calculado e como baixar o IPTU do imóvel. Confira a Dica Exclusiva de como e onde obter a avaliação contraditória do imóvel para solicitar a revisão de iptu.
Entra ano, sai ano e uma coisa que não muda neste país é o reajuste de grande parte de produtos e serviços e, com o IPTU não poderia ser diferente: foi assim com iptu 2023 e será assim com iptu 2024. Pelo menos é o que já anuncia a prefeitura de ao menos 21 cidades da Grande São Paulo e mesmo da capital.
Sim, o reajuste do IPTU (imposto territorial urbano) do ano de 2024 já foi anunciado, está aprovado.
Se o aumento do iptu é certo, há como conseguir baixar o valor do imposto ? A resposta é sim, há grandes chances de conseguir reduzir o valor do iptu 2024: continue lendo que iremos explicar.
O que é IPTU ?
O IPTU é a sigla de Imposto Predial e Territorial Urbano, que é um imposto cobrado pela prefeitura municipal de cada cidade do país sobre os imóveis urbanos.
Assim, proprietários de imóveis urbanos como casa, apartamento, terrenos, sala comercial, salão comercial e outros tipos, com algumas exceções, são obrigados a pagar este imposto, que é cobrado anualmente.
E vale reforçar que o IPTU é sobre cada imóvel urbano, ou seja, para quem tem mais de um imóvel na cidade, terá que pagar mais de um IPTU.
Sua cobrança é feita, em geral, nos primeiros meses do ano e pode ser parcelado em até 10 vezes. Para os proprietários que decidem fazer o pagamento à vista, geralmente a prefeitura do município oferece um desconto.
Como comentado, há exceções quanto a obrigatoriedade de pagamento do IPTU. Em São Paulo, por exemplo, proprietários de imóveis com valor venal de referencia inferior a R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) ficam isentos do pagamento do imposto.
Esta faixa de isenção pode variar de cidade para cidade, assim como o desconto para pagamento à vista e as regras de parcelamento, por isso vale a pena consultar a prefeitura de sua cidade para obter estas informações.
Como é calculado o valor do IPTU ?
O IPTU é calculado com base no valor venal de referência do imóvel, que é o valor atribuído ao imóvel pela prefeitura a partir de suas características como o tamanho do terreno, a localização, a área construída e o tipo de acabamento.
O valor venal de referência do imóvel é calculado a partir do valor de mercado do imóvel; em geral o valor de referência é mais baixo que o valor de mercado, pois é calculado a partir dele com aplicação de índices estabelecidos pela própria prefeitura.
No caso do cálculo do IPTU de São Paulo, a metodologia e os parâmetros utilizados são os estabelecidos pela Lei 10.235/1986 e suas atualizações.
Uma vez definido o valor venal de referência, o IPTU a pagar é calculado aplicando-se alíquotas, descontos e acréscimos definidos por cada prefeitura, através de aprovação em câmara por vereadores e prefeito.
No exemplo da cidade de São Paulo, estas alíquotas, descontos e acréscimos estão definidas na Lei 6.989/1966 , que sofreu diversas alterações, em especial, pela Lei 15.889/2013 .
Porque o valor do iptu de seu imóvel pode ser baixado ?
Entendido o que é IPTU e como é calculado o IPTU vamos agora esclarecer porque o valor do imposto pode ser baixado.
O raciocínio é simples.
Como vimos o calculo do IPTU utiliza como base o valor venal de referencia dos imóveis urbanos e, sobre eles, aplica alíquotas que são aprovadas por vereadores e prefeito.
Acontece que o valor base utilizado, ou seja, o valor venal de referencia dos imóveis, não é calculado todo ano, quando os aumentos de iptu são realizados.
O valor venal de referencia utilizado nos cálculos é atualizado mediante índices que, em geral, não refletem a valorização/desvalorização de um imóvel.
Explicando melhor: em geral a prefeitura usa para corrigir o valor do IPTU o índice de inflação, mas nem sempre o imóvel foi valorizado (ou desvalorizado) segundo este mesmo índice.
Se olharmos para a realidade atual, tivemos até desvalorização dos imóveis com a pandemia, veja:
Sei o que deve estar pensando… estas notícias retratam desvalorização de imóveis comerciais apenas; será que meu imóvel residencial também desvalorizou ?
Com a pandemia ele até pode não ter desvalorizado, mas ao longo dos últimos anos será que não desvalorizou ?
A verdade é que o IPTU é sempre reajustado para cima, ele aumenta a cada ano, certo ?
No entanto os imóveis não e se sofrem valorização nem sempre é na mesma proporção do reajuste do IPTU.
Quem não lembra da bolha imobiliária que sofremos em 2008 ? Neste ano o IPTU dos imóveis foi reduzido ? claro que não!
Pois bem, se o IPTU, mesmo com a bolha imobiliária de 2008, sofreu aumento (você pode ler a matéria na íntegra clicando aqui) neste ano e novos aumentos nos anos seguintes (aumento sobre aumento!), enquanto os imóveis desvalorizaram, é provável que o IPTU esteja superestimado (acima do valor correto!).
É por isso que é bem provável que o iptu pode ter seu valor reduzido.
Tanto que há uma previsão de revisão do IPTU que pode ser solicitada na própria prefeitura; ou seja, qualquer proprietário pode solicitar a revisão do valor do IPTU diretamente na prefeitura de sua cidade: é o que vamos falar no próximo tópico.
Como baixar o valor do IPTU de um imóvel ?
Como já comentado anteriormente, se o valor venal de referência do imóvel estiver acima do valor de mercado deste imóvel, é certo de que o valor do iptu pode ser reduzido.
Há duas formas de se fazer isso: administrativamente junto á prefeitura ou judicialmente, através de processo judicial.
O mais recomendado é que sempre inicie pelos meios administrativos, junto à prefeitura municipal. Caso não consiga pelos meios administrativos, aí sim opte por entrar com ação judicial de revisão de iptu.
Para quem está na cidade de São Paulo, a revisão de iptu 2024 é feita administrativamente através do serviço de “Avaliação Especial” disponibilizado no site da prefeitura.
Este serviço permite que o proprietário de imóvel em São Paulo impugne a base de cálculo obtida pela aplicação dos procedimentos de avaliação previstos na Lei 10.235/1986, mediante a apresentação de avaliação contraditória, conforme Art. 18 da Lei 10.235/1986, com a redação dada pela Lei 15.889/2013.
O pedido de avaliação especial do imóvel só pode ser feito pelo site da prefeitura, de forma virtual pelo SAV – Solução de Atendimento Virtual.
No momento da solicitação o proprietário do imóvel deverá anexar alguns documentos como Número de Cadastro do Imóvel, Cartela do IPTU (obrigatória somente no caso de impugnação), Documento de identidade válido em todo o território nacional, CPF (dispensado caso o documento de identidade contenha o número deste), etc.
A relação completa dos documentos pode ser baixada aqui.
Um documento obrigatório a ser apresentado para revisão do valor do iptu é o a avaliação contraditória do imóvel que deve ser obtida de profissionais ou corretores de imóveis ou laudo avaliatório elaborado por profissional legalmente habilitado: o perito avaliador de imóveis.
Onde solicitar a avaliação contraditória do imóvel ?
Se você deseja entrar com o processo de revisão do valor de iptu de seu imóvel precisará, como já explicitamos acima, de uma avaliação do imóvel feita por um profissional habilitado.
O ideal é contratar uma empresa de avaliação de imóveis especializada neste tipo de avaliação imobiliária.
Em todo o estado de São Paulo você pode contratar a Nero Avaliação de Imóveis SP, uma empresa conceituada e com time de peritos avaliadores imobiliários altamente capacitados para fazer este trabalho.
A Nero Avaliação de Imóveis SP faz avaliação de imóveis de acordo com a Norma da ABNT NBR 14.653, que é a norma que regula como deve ser feita a avaliação de imóveis em todo o Brasil.
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