O que é um Laudo de Avaliação de Imóvel ?
O laudo de avaliação de imóvel é um documento elaborado por um especialista em avaliação de imóveis, o perito avaliador de imóvel, que contém um resumo das características do bem, da região onde se encontra, dos procedimentos adotados na avaliação mercadológica do mesmo bem como seu valor de avaliação apurado.
O laudo de avaliação também é conhecido como PTAM: Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Este laudo de imóvel deve ser emitido com base em procedimentos e cálculos técnicos específicos, que iremos detalhar mais adiante.
Quais os tipos de laudo de avaliação
Quanto aos tipos de laudo de avaliação de imóvel há basicamente dois: o laudo simples que, como próprio nome diz, trata-se de um documento emitido de forma simplificada, que contém basicamente as características do imóvel avaliando, as características da região em que está localizado e o valor de mercado do imóvel, seja este valor de venda ou locação.
Este modelo de laudo simples é mais indicado para casos em que o proprietário do imóvel necessite de uma avaliação técnica mas que não envolva disputas judiciais.
Isto porque para casos em que envolvam disputas judiciais é mais indicado o laudo completo, ou laudo de avaliação feito de acordo com a Norma da ABNT Nbr. 14.653.
A diferença neste caso é que o laudo completo contém, além das informações do laudo simples, a relação das amostras utilizadas nos cálculos, a homogeneização das amostras e todo memorial de cálculo que detalha como o perito imobiliário chegou naquele valor de avaliação do imóvel.
Vale destacar que, de acordo com o tipo de imóvel, o laudo pode ser de dois tipos: laudo de avaliação de imóvel rural ou laudo de avaliação de imóvel urbano.
Um laudo de avaliação de imóvel rural é aquele documento que detalha todo procedimento que o perito avaliador de imóveis realizou para fazer a avaliação de um imóvel rural, como uma chácara, um sítio ou uma fazenda.
Já o laudo de avaliação de imóvel urbano é emitido pelo perito de imóveis quando ele realiza a avaliação de imóveis urbanos, como terreno, casa, apartamento, flat, salão comercial, galpão industrial, etc.
Vale ainda esclarecer que o laudo imobiliário pode ser classificado em laudo de avaliação de imóvel extrajudicial e laudo de avaliação de imóvel judicial.
O laudo de avaliacao imóvel extrajuducial é aquele emitido para uma operação que não envolve um processo judicial, como por exemplo uma operação de compra e venda, uma permuta imobiliária, uma divisão de bens amigável, etc. Como já comentado acima, neste casos o laudo de avaliação simples atende perfeitamente a demanda.
Já no caso laudo de avaliação de imóvel judicial este documento é necessário sempre que exista um processo judicial envolvendo este imóvel a ser avaliado. Também como já comentado o laudo de avaliação de imóvel judicial deve ser sempre emitido de acordo com a Norma da ABNT Nbr.14.653.
Como fazer um laudo de avaliação de um imóvel?
Fazer um laudo de avaliação de imóveis pode parecer uma tarefa simples para muitos, mas a verdade é que se trata de uma tarefa muito mais complexa e que envolve procedimentos e cálculos técnicos específicos.
De forma resumida fazer um laudo de avaliação de imóvel envolve:
Levantamento e análise dos serviços a serem executados
Nesta etapa é feito um estudo prévio do imóvel a ser avaliado, levantando as necessidades para execução do trabalho de avaliação bem como levantamento dos cronogramas.
Vistoria in loco do imóvel para verificar suas características
Nesta etapa é feita vistoria in loco ao imóvel com intuito de levantar suas características como padrão construtivo e estado de conservação das benfeitorias, além de pontos positivos e negativos que devam ser considerados na homogeneização dos dados.
Coleta de dados de mercado
Nesta etapa é feita a pesquisa de mercado, com levantamento de imóveis paradigmas a serem utilizados nos cálculos da avaliação imobiliária.
Escolha do Método de Avaliação em conformidade com Norma da ABNT Nbr 14.653
Nesta etapa é definido o método de avaliação a ser utilizado para calcular o valor mercadológico do imóvel; vale ressaltar que o método utilizado será escolhido em conformidade com a Norma da ABNT Nbr 14.653.
Análise de documentos
Nesta etapa é feita a análise dos documentos do imóvel, como IPTU, matrícula, etc.
Tratamento das amostras por fatores
Nesta etapa é feita o tratamento de cada amostra por tratamento de fatores, com o intuito de homogeneizar os dados coletados na pesquisa de mercado.
Cálculos
Nesta etapa o perito avaliador faz os cálculos a partir das amostras coletadas que, após tratamento matemático dos valores apurados, permitirá chegar ao valor mercadológico do bem avaliando.
Elaboração do PTAM
Nesta etapa será elaborado o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), com todas as informações e análises mencionadas anteriormente e material gráfico (fotos, mapas, planilhas) para o perfeito entendimento do trabalho realizado.
O que deve constar no laudo de avaliação do imóvel?
No laudo de avaliação de imóvel deve constar todo o levantamento feito pelo perito imobiliário no momento da vistoria do imóvel, como estado de conservação das benfeitorias, possíveis avarias ou melhoramentos na estrutura física do bem, fotos do imóvel, descrição do imóvel, da região, mapa de localização e valor de avaliação.
No caso de laudo imobiliário de acordo com a Nbr 14.653 (o laudo completo) deve também conter as amostras de imóveis utilizadas nos cálculos, homogeneização das amostras e memorial de calculo.
Também é imprescindível conter no laudo de avaliação imobiliário o nome completo, creci e cnai do perito avaliador de imóveis.
Quando é necessário o laudo de avaliação do imóvel?
O laudo de avaliação de imóvel é necessário em diversas situações que envolvem operação com imóvel, sendo algumas delas:
- Determinação de Valor de Mercado;
- Avaliação de imóveis para garantias bancárias;
- Avaliação de Carteira Imobiliária;
- Avaliação para Leilões;
- Avaliação imobiliária de patrimônio de empresas;
- Consultoria imobiliária na venda e aquisição de imóveis;
- Estudos de viabilidade de investimento/promoção imobiliária;
- Partilhas (heranças e divórcios);
- Determinação dos valores para seguros (contratação de seguro patrimonial);
- Planejamento tributário;
- Reestruturação societária;
- Fusão e cisão de empresas;
- Determinação de valor locativo de imóveis (ações renovatórias e revisionais de aluguel);
- Valores para fins gerenciais, através do fornecimento dos valores de reposição e de novo;
Quais os critérios para avaliação de um imóvel?
Os critérios para avaliação de um imóvel são: localização, tipologia, estado de conservação das benfeitorias, finalidade e uso, dentre outros.
Estes e outros critérios estão relacionados na Norma da ABnt Nbr 14.653 e devem ser levados em consideração no momento em que o perito de imovel for elaborar o laudo de avaliacao do imóvel.
Quais documentos necessários para avaliação de imóvel?
Para se fazer a avaliação de casas, avaliação de salão comercial e avaliação de galpão industrial é necessário que se tenha acesso a um documento com a área de terreno e construção do imóvel, pois o perito avaliador precisará destas grandezas para fazer os cálculos.
O documento mais indicado nestes casos é o espelho de IPTU ou certidão de dados cadastrais do imóvel, que podem ser conseguidos, na maioria dos casos, pela própria internet, no site da prefeitura municipal.
Já no caso de avaliação de apartamentos e avaliação de salas comerciais, é preciso de um documento que tenha a área útil do imóvel. Nestes casos o documento mais indicado é a matrícula do imóvel.
Quanto tempo dura uma avaliação de imóvel?
O prazo de duração de uma avaliação de imóvel vai depender da complexidade do imóvel a ser avaliado e da disponibilidade de imóveis paradigmas (ou amostras de imóveis) no mercado.
A avaliação de uma casa ou apartamento, por exemplo, é bem mais simples do que a avaliação de um imóvel industrial, que geralmente é composto de diversos imóveis menores, como galpão de armazenamento de insumos, prédio administrativo, galpão de processos industriais, etc.
É preciso lembrar que a avaliação envolve diversas etapas, como vistoria, análise de documentos, pesquisa imobiliária, homogeneização de amostras, cálculos, etc.
Apenas para se ter uma idéia, as avaliações de imóveis mais simples, como casas e apartamentos, levam em média 10 (dez) dias.
Quem faz laudo de avaliação de imóvel?
O laudo de avaliação deve ser feito por um profissional habilitado e capacitado para esta função: o perito avaliador de imóveis.
Somente o perito avaliador de imóveis, que deve ser cadastrado no CNAI (Cadastro nacional de Avaliadores Imobiliários) pode emitir o laudo de imóvel.
Quem pode assinar laudo de avaliação de imóvel?
Uma dúvida muito comum é sobre quem pode assinar laudo de avaliação de imóvel.
Assim como a elaboração do documento, somente o perito avaliador de imóveis legalmente habilitado pode assinar o laudo do imóvel.
Qual o preço de um laudo de avaliação de imóvel ?
Quanto ao preço do laudo de avaliação de imóvel ele varia muito a depender do tipo de laudo e também do tipo de imóvel a ser avaliado.
Imóveis mais complexos como fazendas e imóveis industriais necessitam de muito mais hora técnica de trabalho e, portanto, são os de preços mais elevados.
Onde contratar um laudo de avaliação ?
Se você precisa contratar um laudo de avaliação de imóvel feito com competência e seriedade pode contar com o time de peritos da Nero SP.
A Nero SP é uma empresa de avaliação de imóveis que avalia imóveis de acordo com a Norma da ABNT e emite laudo de avaliação com validade judicial.
Os peritos da NERO avaliação de imoveis sp são altamente treinados e possuem uma vasta experiência em avaliação de imóvel tanto na esfera judicial como extrajudicial.
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