Quer saber como avaliar um apartamento ? Então leia este artigo até o final.
Se você precisa saber quanto vale seu apartamento, seja para vender, alugar, para um processo de partilha de bens ou outra finalidade, saiba que é muito importante fazer uma avaliação de imóveis profissional, para não sair no prejuízo.
Existem muitas coisas que podem fazer um apartamento ser valorizado ou desvalorizado. Muitas vezes, os proprietários não se dão conta disso, por isso é importante contratar perito avaliador de imóveis para que este faça a avaliação da propriedade com eficácia.
As avaliações de apartamentos devem ser detalhadas, com detalhamento das benfeitorias, região, lista de amostras utilizadas nos cálculos dentre outros.
No decorrer de toda avaliação, os procedimentos e métodos definidos devem ser vistos de forma técnica. Existe um padrão a ser seguido pelo avaliador para que os detalhes sejam anexados no laudo final.
Neste artigo, você vai entender como é feita a avaliação de um apartamento.
Avaliação de apartamento: valor de mercado e preço do imóvel
Acredite, é mais comum proprietários confundirem o preço do apartamento com valor mercadológico do que você pensa. Existem diferenças entre eles.
O preço de um apartamento é o valor que o proprietário anuncia o bem, seja para venda ou locação No entanto, ele pode estar alinhado com o valor mercadológico ou não.
O preço de um apartamento pode ser maior que o seu valor mercadológico, por causa de uma estratégia de colocar um adicional no valor para ter margem para dar um desconto em uma negociação.
Já o valor mercadológico do apartamento é aquele em que o mercado está disposto a desembolsar para sua compra ou locação.
Como é feita a avaliação de apartamento?
A avaliação de apartamentos deve ser feita de forma técnica, seguindo os procedimentos elencados na norma da ABNT NBR 14.653.
Nela estão contidos alguns elementos que devem ser analisados e o passo a passo da avaliação de imóveis, que são:
- Vistoria do imóvel;
- Coleta de paradigmas;
- Homogeneização dos paradigmas;
- Cálculos;
- Arredondamentos de valores;
- Emissão do PTAM.
Vistoria do imóvel
A avaliação do apartamento é o primeiro na avaliação imobiliária. A vistoria do bem, feita por um perito avaliador, tem o intuito de fazer o levantamento da idade aparente das benfeitorias, do seu estado de conservação e também do padrão construtivo.
É neste primeiro ponto, que o avaliador também observa a vizinhança do imóvel, infraestrutura do em torno, ruas de acesso, número de testadas do terreno e também outros fatores que são contidos dentro da norma de avaliações.
Coleta de paradigmas
Nessa segunda etapa é realizada a pesquisa de paradigmas, que são apartamentos semelhantes ao que está sendo avaliados e que estão anunciados para comercialização.
Estes paradigmas devem estar o mais próximo possível do apartamento avaliando e deve possuir características semelhantes.
É a partir destes paradigmas que o perito faz as homogeneizações e cálculos para chegar ao valor de mercado do apartamento.
Homogeneização dos paradigmas
Neste momento, o avaliador do imóvel vai colocar todas os paradigmas em uma mesma base de dados, para que estas sejam comparadas diretamente.
Essa etapa é muito importante, porque a maioria dos paradigmas não são iguais às do apartamento que está sendo avaliado. Por este motivo, não é possível fazer os cálculos diretamente, sem antes montá-los numa base.
Cálculos
A partir desta etapa, em um primeiro momento, o perito faz uma média aritmética entre os paradigmas coletados, para identificar os limites de aceitação dos mesmos.
Logo depois, o perito avaliador faz análise de cada paradigma, uma por uma, para identificar se eles estão ou não dentro dos limites aceitáveis.
Caso eles estejam fora do limite de aceitação, eles serão denominadas “out lier” e não devem fazer parte dos próximos cálculos. Desta forma, deverão ser descartados.
Assim que descartados, o perito deve refazer os cálculos, que será o resultado do valor de avaliação do imóvel, conhecido como valor “bruto” de avaliação.
Ao final, o valor traz numerais de muitos algarismos, das dezenas e centavos e deve ser arredondado.
Arredondamentos
O valor que for resultante dos cálculos, traz muitos algarismos, o que não é tão apresentável e pode trazer uma má impressão de que o valor é totalmente exato. Na realidade, o valor não é exato, ele é um valor médio.
Por isso, o arredondamento deve ser realizado dentro dos critérios estabelecidos pela ABNT Nbr 14.653.
Emissão do PTAM
Agora, o perito avaliador de imóveis vai fazer a emissão do documento chamado PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), sendo este por escrito, da avaliação mercadológica que acabou de realizar.
O documento traz muitos detalhes, de como avaliação foi realizada e deve conter os seguintes dados:
- Nome do solicitante;
- Fotos do imóvel;
- Caracterização do imóvel que foi avaliado;
- Amostras utilizadas nos cálculos;
- Memorial de cálculos e homogeneizações;
- Valor do imóvel, em avaliação;
- Dados da empresa ou do perito avaliador;
Quem faz a avaliação de imóveis?
O profissional que for realizar o procedimento de avaliação de imóveis deve estar capacitado a realizar avaliação imobiliária de forma técnica, seguindo as normas contidas na ABNT Nbr 14.653 (clique aqui para ver o que diz esta norma) e deve estar cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
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